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Calcular qué casa te puedes permitir

18 agosto, 2015

ampliacion_hipotecaA pesar de la caída de los precios de las viviendas, muchos compradores aun siguen pensando que los precios son demasiado elevados y que no les salen las cuentas cuando quieren adquirir una casa.

En general, la mayoría de los compradores ha escarmentado tras las consecuencias del estallido de la burbuja inmobiliaria y no son pocos los que se lo piensan dos veces antes de comprar y contratar una hipoteca.

Endeudarse de por vida con una hipoteca que puede llevarse por delante los ahorros, la casa y el futuro de nuestra familia, es algo que ahora nos pensamos dos veces, y por este motivo nos paramos a hacer cuentas antes incluso de empezar a mirar casas, algo que antes de la crisis no pasaba, nos lanzábamos a comprar la casa, con la financiación del banco y sin tener que pensar en cumplir los requisitos que nos pedía el banco.

 

Qué requisitos me exige el banco

Las condiciones que exige el banco son muchas. Para optar a una vivienda entre 150.000 euros y 200.000 euros, por ejemplo un mileurista solo podrá aspirar a una hipoteca si la firma con alguien más, ya que en 2015 los bancos que conceden hipotecas, ponen como principal condición que haya unos ingresos netos mínimos mensuales de al menos 2.000 euros entre todos los titulares de la vivienda.

Además debemos contar con unos ahorros de al menos el 30% del valor de la vivienda que nos queremos comprar, ya que los bancos te financian como mucho el 80% de la vivienda, salvo excepciones, y los futuros compradores deben aportar, de sus ahorros, el 20% restante y los gastos de la compra venta que suelen ser de un 10% del valor de la vivienda.

Una opción a tener en cuenta son las viviendas que pertenecen a los bancos, los llamados pisos de bancos, ya que en estos casos las entidades bancarias suelen poner más facilidades para la concesión de la hipoteca, y además suelen financiar hasta el 100% del valor de la vivienda.

 

Cuál es la casa que me puedo comprar

house-435618_640Para saber si el precio de una vivienda es el adecuado para nuestras posibilidades, podemos hacer una sencilla operación matemática: multiplicamos por cuatro los ingresos brutos de nuestro hogar durante un año. Por ejemplo una familia cuyos ingresos brutos anuales sean de 60.000 euros debería rechazar cualquier vivienda que superase los 240.000 euros.

Por otro lado podemos calcular nuestro límite, calculando la hipoteca que podemos permitirnos. Esto es, no destinar más del 30% de nuestros ingresos mensuales al pago de la cuota mensual de la hipoteca.

Contando con que los bancos nos exigen unos ingresos netos mensuales de 2.000 euros y unos ahorros del 30% de la vivienda que queremos adquirir, podemos acotar bastante el circulo de viviendas que nos podemos permitir. Podemos tener en cuenta las siguientes variables:

  • El plazo: en la actualidad la mayoría de las entidades bancarias ofrecen como máximo sus hipotecas a 30 años.
  • La cuota: el Banco de España aconseja que la cuota a pagar de la hipoteca sea como máximo de un 35% de los ingresos familiares. Por ejemplo en el caso de la pareja de mileuristas, sería una cuota máxima de 700 euros.
  • Futuro: antes de firmar la hipoteca debes calcular cómo cambiaría tu cuota en caso de subir el Euribor por ejemplo a un 3%.

 

Cómo elegir la mejor hipoteca

Para saber cuál es la hipoteca que más me conviene debemos comparar primero las distintas ofertas que nos proponen hipotecalos bancos. Puedes tener en cuenta los siguientes puntos para elegir la mejor hipoteca:

  1. Importe: como ya hemos comentado, el banco por lo general no te concederá más del 80% del valor de la vivienda que quieres comprar. Calcula a cuanto asciende el 20% restante más los gastos, para saber si puedes acceder a la vivienda que quieres o debes buscar un piso del banco.
  2. Tipo de interés: por lo general en España las hipotecas son con un interés variable, referenciadas al Euribor. Aunque existe la posibilidad de contratar tu hipoteca con un interés fijo, sabiendo así el precio que pagarás en cada cuota desde el principio hasta el final de la vida del préstamo. Y también las hipotecas con el tipo de interés mixto, combinando unos primeros años de tipo fijo, entre dos y cinco años, y después pasamos al tipo variable hasta el final del crédito.
  3. Cuota: podemos elegir entre tres tipos de cuotas, constante, creciente y decreciente. La constante es la más utilizada en España. Es aquella en la que pagarás un importe muy similar durante toda la vida del préstamo, que sólo variará según los tipos de interés; con este tipo de cuota, se pagan más intereses y se amortiza menos capital. La cuota creciente es aquella en la que se paga menos al principio, y según van pasando los años, la cuota va aumentando porcentualmente según un acuerdo con el banco. Con este tipo de cuotas se termina pagando más de intereses pero, al principio del préstamo, compromete menos a nuestros ingresos. En el caso de tener las expectativas de mejora en cuanto al sueldo con el paso de los años, este es un producto interesante. Por último, la cuota decreciente es aquella en la que el importe disminuye progresivamente. No se suele ofrecer, pero se puede intentar negociar con el banco.
  4. Plazo: si el plazo es prolongado, pagarás más intereses pero la cuota será mas baja. Lo mejor es encontrar el equilibrio entre la cuota que nos podemos permitir y el plazo menos prolongado en el tiempo.
  5. Productos vinculados: es muy probable que la contratación de los productos que te ofrece el banco vinculados a la contratación del préstamo hipotecario te convengan. Puede que te bajen la cuota y además seguramente el precio de os mismos es inferior a su precio en el mercado.
  6. Comisiones: comisiones de apertura, de estudio, de amortización, de cancelación, subrogación, novación, … Confirma con tu banco qué comisiones te aplicará y cuáles son prescindibles. Hay muchas comisiones que se pueden eliminar y por eso debes intentar negociar con tu banco.