Si vas a pedir una hipoteca o primero que tienes que hacer es comparar entre las diferentes opciones que hay en el mercado y elegir la que más te convenga a ti.
Ten en cuenta que los bancos te van a ofrecer siempre lo que más les convenga a ellos, ya sea para cubrir sus objetivos comerciales o porque conozcan mejor el producto.
Por tanto a la hora de solicitar la hipoteca deberías ir con el guión bien aprendido para saber qué preguntas debes hacer y qué condiciones no debes aceptar.
Lo mejor es recopilar información de al menos tres entidades bancarias distintas y una vez sobre la mesa, las estudies con detenimiento.
Consejos previos a la contratación
- Nunca firmes algo que no entiendas, es mejor preguntar varias veces antes de firmar que arrepentirte después. Todos los términos deben quedar bien claros y definidos.
- Es aconsejable pedir información en al menos tres bancos, porque por un lado podrás entender mejor los productos de los que te están hablando y advertir los trucos de cada uno de ellos, y por otro lado tendrás varias ofertas donde elegir y diferentes opciones en el caso de que uno de los bancos que elijas te deniegue el préstamo.Ten en cuenta que mientras no hayas firmado ningún papel, no hay nada que te comprometa con esa entidad bancaria y por tanto podrás rechazar las ofertas que menos te convenzan.
- No tengas miedo de los bancos online. En la actualidad puedes encontrar muy buenas ofertas en estas entidades y ten en cuenta que los grandes bancos tienen su banco online. Podrás encontrar diferenciales más bajos, menos productos vinculados y menos comisiones.
- Elige entre hipoteca a tipo fijo o variable. Infórmate bien primero sobre las diferencias entre una y otra. Con la hipoteca a tipo fijo podrás saber el importe exacto que pagarás cada mes, durante toda la vida del préstamo. Pero por otro lado la hipoteca a tipo variable puede salir más barata. Lo aconsejable es no aceptar ofertas con un interés fijo igual o mayor al 6% ya que no sería rentable a no ser que el Euribor se mantuviera durante toda la hipoteca por encima del 4%.
- Siempre debes intentar negociar. Las hipotecas tienen diferentes componentes que son más o menos negociables, como las comisiones, la vinculación, el interés aplicado, etc.
- También puedes acudir a algún intermediario financiero. Son profesionales que conocen perfectamente los bancos y saben como negociar con ellos para conseguir un interés más bajo o un reajuste de las comisiones. Si no tienes tiempo para negociar por tu cuenta o crees que debes delegar en otra persona, esta es una buena opción, aunque debes asegurarte del coste del servicio del intermediario, por si acaso, ya que la intención es que consiga buenas ofertas para ti, y no que te cueste más dinero.
El Capital
Cuando te acercas a una entidad bancaria para solicitar información sobre sus productos hipotecarios debes indicarles cuál es el precio de la vivienda que quieres adquirir.
Además necesitará saber si tienes dinero ahorrado y a cuanto ascienden tus ahorros. Los bancos suelen conceder las hipotecas por un importe del 80% del precio de tasación de la vivienda, por tanto el resto del dinero lo tendrás que aportar de tus ahorros. Ten en cuenta que en ese resto del dinero se incluyen los gastos que se generan por la compra venta de la casa y por la constitución de la hipoteca. Por lo que deberías aportar de tu bolsillo más o menos un 30% del valor de la vivienda que te quieres comprar.
Si no dispones de ahorros, quizá te interese comprar uno de los pisos de bancos que te ofrezca la entidad. En estos casos suelen ser más flexibles y ofrecer la financiación hasta del 100%, por lo que solo tendrías que preocuparte de poner de tu bolsillo el importe de los gastos.
En la entidad bancaria te preguntarán cuánto dinero necesitas que te presten para poder pagar la casa. Lo mejor es aportar la cantidad más elevada de ahorros que puedas, ya que cuanto menos dinero necesites pedirle prestado al banco, más fácil será que te concedan la hipoteca y menor será el interés que te cobren.
El Interés
¿Qué índice te van a aplicar? Euríbor o IRPH. Lo más recomendable es el Euribor para pagar el tipo de interés menor. Es posible que el banco te ofrezca el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) como una opción más estable y que fluctúa menos, pero eso no es del todo cierto ya que en realidad también oscila y acabarás pagando de más.
También debes conocer qué diferencial te ofrecen en el banco, toma nota de que no debes aceptar un diferencial superior a 1,80%% para Euribor ni de 0,5% para IRPH.
Asegúrate de conocer si al principio de la vida del crédito, tu hipoteca tendrá un interés inicial diferente y si tiene suelo o interés mínimo.
En el caso del suelo, lo mejor es no aceptarlo, y si no te queda más remedio porque sea parte de una negociación, que el suelo no suponga más del 2,5%.
Con el techo pasa lo mismo, ten en cuenta que son variables a negociar y podrás negociar un interés máximo que te proteja en caso de subida del Euribor.
En la actualidad es difícil encontrar hipotecas con suelo y techo pero asegúrate antes de firmar.
El plazo de tiempo que vas a estar pagando la cuota. Debes saber que cuanto más tiempo dure el préstamo, menor será la cuota, pero también sufrirás un aumento de los intereses. Por otro lado un plazo más bajo puede ocasionar una cuota muy elevada que te deje ahogado durante todo el mes.
Lo ideal es encontrar el equilibrio perfecto consiguiendo la cuota más alta asequible para mi bolsillo, a pagar en el mínimo tiempo posible. La finalidad es terminar de pagar cuanto antes.
Debes asegurarte de que la cuota mensual no supere la tercera parte de tus ingresos mensuales. Ese es el 33% recomendado por el banco de España.
Haz unos cálculos sobre cuál sería tu cuota en el caso de que el Euribor subiera y asegúrate de que podrías pagarla en el caso más elevado. El Euribor puede pasar por muchas fases y debemos estar prevenidos.
Si el tipo de amortización es creciente y decreciente, pregunta en tu banco de cuanto sería la variación en cada revisión, en el caso de contratar la hipoteca con ellos.
Asegúrate de que el contrato contempla la posibilidad de un índice diferente al Euribor o al IRPH, en caso de que desaparezcan estos y pide que te faciliten los valores de los últimos años para conocer su comportamiento.
En España son bastante más comunes las hipotecas de tipo variable, es decir, las que van referenciadas al Euríbor. Su forma de funcionar es muy fácil de explicar y de entender, ya que aplican un diferencial concreto, que se negocia con el banco y que se suma a la media mensual del Euribor. De ahí el término Euribor + %.
El interés puede variar en función de si se revisa semestral o anualmente, aplicando el nuevo valor del Euribor cada seis o doce meses.
Según el tipo de interés, podemos encontrar hipotecas fijas, hipotecas variables o hipotecas mixtas. La hipoteca de tipo fijo es aquella en la que se aplica el mismo tipo de interés pactado durante toda la vida del préstamo. Cuando se aplica un tipo de interés que es el resultado de sumar un diferencial negociado con el banco al índice de referencia, generalmente Euribor, nos referimos a hipotecas variables. El caso de las hipotecas mixtas es cuando existe un primer plazo a tipo fijo y el resto a tipo variable.
Por lo general, las hipotecas con el tipo de interés fijo son más caras, aunque tienen la gran ventaja de que nos permiten conocer cuál será el importe de la cuota desde el principio hasta el final de la vida de nuestro crédito hipotecario.
El caso de las hipotecas con interés variable, es más económico, pero hay que tener en cuenta que la cuota puede variar, debido que al estar referenciada al Euribor, depende de las fluctuaciones de éste índice de referencia. Si tu hipoteca se revisa cada año, lo más probable es que tu cuota varíe en cada revisión.
Las Comisiones
Este es un punto muy negociable con el banco.
Asegúrate de si tu banco tiene comisión de apertura y cual es su tanto por ciento, ya que esta es una de las comisiones más fáciles de negociar pudiendo llegar a ser del 0%.
También puedes encontrarte con una comisión de estudio aunque hoy en día es muy difícil de encontrar.
Comisión por cancelación anticipada. Es posible que no te la cobren, pero en cualquier caso asegúrate de que este punto queda claro en el contrato ya que en unos años puedes tener la posibilidad de cancelar la hipoteca, por ejemplo porque quieras cambiarla a otra entidad, y te veas con una comisión importante que hace que no puedas permitirte el cambio. También puede ser que quieras ir amortizando pagos por adelantado y te encuentre con esa comisión por cancelación anticipada. Lo ideal es negociarla al 0% pero recuerda que lo normal es encontrarla en un 0,5% sobre el capital pendiente.
Comisión por subrogación: la ley prohíbe que el banco cobre más del 0,5% del capital pendiente durante los cinco primeros años y un 0,25% como máximo a partir del sexto año.
Comisión por novación: la novación puede servirte en unos años para cambiar el tipo de interés o el plazo de tu hipoteca, por tanto si consigues una comisión por novación del 0% estarías ganando.
Los seguros y productos vinculados
Por lo general el banco te pedirá que tengas tu nómina domiciliada e incluso pueden solicitarte unos ingresos mínimos de 2.000 euros entre todos los titulares. Esta es una de las vinculaciones más normales que podemos encontrar. Pero debes asegurarte de que no tenga ningún tipo de comisión asociada.
En cuanto a la domiciliación de recibos, también es muy probable que los bancos te pidan que pases la domiciliación de recibos a la cuenta asociada con la hipoteca. Esto no suponen ningún problema, porque no conlleva gastos de ningún tipo, pero asegúrate de que te informen bien sobre qué pasaría en caso de un descubierto, si se devuelve alguna factura, etc.
Sobre los seguros vinculados a la cuenta al contratar la hipoteca, debes saber que no tienes ninguna obligación de contratarlos con el banco, pero en ocasiones es muy recomendable hacerlo ya que te ofrecen algún precio especial, y algún descuento en el importe de tu cuota al contratar determinados productos. Aunque debes calcular los importes por separado y junto con la hipoteca, ya que si los incluyes dentro de la hipoteca estarás pagando intereses también sobre el importe del seguro.
Pregunta cuánto cuestan y cuándo se tienen que pagar. Si es mensual, semestral o anualmente. Si la vinculación tiene la misma validez que el tiempo de la vida del préstamo o si es solo por unos años, y si te puedes dar de baja cuando quieras o no.
Pasa lo mismo con los seguros de vida, al igual que los seguros de hogar son productos que no estás obligado a contratar pero que te ofrecen al contratar tu préstamo hipotecario.
Sobre los seguros de desempleo, hubo una época en la que todos los bancos los ofrecían, pero ahora eso se ve menos. Puedes informarte acerca de este seguro ya que nunca se sabe como puede cambiar la situación laboral de cada uno y puede llegar a ser interesante, aunque debes tener en cuenta que este seguro es de los más caros.
También existe la posibilidad de que te ofrezcan abrir un plan de pensiones. Si no te interesa puedes negociar cambiarlo por un depósito a plazo.
De cualquier manera, si tu hipoteca empieza a verse saturada de productos vinculados puede que no sea tan atractiva como parecía en su oferta inicial.
Es más que probable que te obliguen a contratar alguna tarjeta de crédito y que ésta tenga un gasto mínimo anual. Ten cuidado con los costes de la tarjeta y pregunta bien sobre los gastos de mantenimiento y renovación, antes de firmar nada.
En último lugar también pueden ofrecerte algún otro tipo de vinculación como alguna inversión, el seguro del coche, etc.
Ten en cuenta que los seguros que comercializan los bancos suelen ser más caros en general. Además es posible que tú ya dispongas de un seguro de vida o un plan de pensiones que quieras mantener y por tanto no vas a duplicar.
En definitiva son productos extra que te ofrecen como un paquete de oferta junto con la hipoteca, pero que en ocasiones pueden suponer costes extra que encarecen la cuota.
Ten cuidado con lo que los bancos llaman Hipotecas bonificadas. Se ofrecen como un paquete de productos vinculados que se van sumando y consiguiendo una bajada del interés.
Cuantos más productos vinculados contrates, más bajará el interés de tu cuota.
Suena bien pero puede que no sea tan bonito como parece. Haz cálculos sobre los costes de apertura de todos esos productos vinculados, y las condiciones de cada uno de ellos. Puede que una de las condiciones sea que tu gasto anual en la tarjeta de crédito sea superior a los 2.000 euros, y si no llegas, te sube la cuota notablemente.
Estudia bien la oferta antes de nada.
Recomendaciones finales
Antes de firmar nada, con todos los apuntes sobre la mesa y un sinfín de preguntas y respuestas en tu cabeza, debes solicitarle al banco un desglose de los gastos de apertura: tasación, notaría, gestoría, registro e impuestos.
Esos gastos de apertura no deben ser superiores al 13% del valor de tasación del inmueble.
También puedes pedirle al banco una tabla de amortización de tu hipoteca en la que puedas ver cada una de las cuotas que vas a pagar cada mes, desde el principio hasta el final de la vida de tu hipoteca.
De este modo te podrás hacer una idea acerca de lo que vas a pagar cada mes, sin contar con las oscilaciones del índice.
Si las condiciones que te está ofreciendo el banco te gustan y estás interesado en ellas, pero quieres asegurarte y pensarlo un poco más, puedes pedirles que te hagan una oferta vinculante.
Pueden imprimirte la oferta en un pre contrato que les obligue a mantenerlas al menos durante 15 o 30 días, pero que no te obliga a ti a aceptarlas.
En definitiva, cuando vas a solicitar una hipoteca a tu banco debes asegurarte de conseguir un crédito hipotecario referenciado al Euribor y con un diferencial no superior al 1,80%, con pocos o ningún producto vinculado y las mínimas comisiones imprescindibles.
