La situación jurídica en España después de las múltiples reclamaciones que se han suscitado por incluir cláusulas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios, ha ido cambiando, las entidades financieras han tenido que recapacitar ante el hecho de que los tribunales las han hecho incluso reembolsar dinero a los prestatarios y hoy se cuidan un poco más en la inclusión de cláusulas abusivas en sus contratos.
Contrato de préstamo hipotecario
No todas las cláusulas de un contrato de hipoteca son abusivas, pero debemos leerlas todas y entender su contenido.
Cláusula suelo
Esta cláusula consiste en establecer un límite mínimo (suelo) para la baja de interés variable a pagar por el prestatario, es decir si tu cláusula suelo dice que el limite inferior debe ser, por ejemplo. de 3,00% y tu contrataste con una tasa Euríbor (4,620%) más un diferencial de 0,50% que significaba al momento de la contratación una tasa de 5,120%.
Después, al paso del tiempo con el descenso que ha ido teniendo el índice Euríbor, la tasa llega a bajar a menos del 3% sumando los conceptos, el prestatario seguirá pagando el 3% independientemente de los niveles reales a los que pueda llegar dicha tasa.
Actualmente en el año 2020 muchas entidades financieras han eliminado por completo esta cláusula sin embargo, aún quedan muchas controversias en litigio, si vas a contratar una hipoteca, pon mucha atención en este punto.
Cláusula techo
La cláusula techo es exactamente como la cláusula suelo, pero a la inversa, en este caso el límite para el interés variable que paga el prestatario es un límite hacia arriba, aparentemente se podría pensar que esta cláusula vendría a equilibrar las cosas y que así como la entidad se protegía con la cláusula suelo de una baja del índice de referencia, estaba protegiendo al prestatario de un aumento desmesurado del propio índice.
Pero la realidad es que no funcionó así, las entidades financieras, que finalmente son las que imponen sus condiciones, ponían una cláusula suelo alta y una cláusula techo también alta, tan es así que nunca se dió el caso de que se alcanzara los tipos de interés plasmados en las cláusulas techo de los contratos.
De manera que en la actualidad también es una cláusula que ya no se utiliza en las nuevas negociaciones de hipotecas.
Dación en pago
Esta cláusula consiste en que el propio inmueble objeto de la hipoteca sea la garantía del prestamista, es decir que si el prestatario no pudiese continuar pagando dicha hipoteca, entregando el bien inmueble la deuda quede saldada, en casos que no existe dicha cláusula y se da el hecho de que el prestatario ha tenido que entregar su casa, ésta es rematada en un valor inferior a su valor real y la diferencia tiene que seguir pagándola el prestatario.
Vencimiento anticipado del préstamo
Esta es otra cláusula muy controversial ya que establece las razones por las que el prestamista puede dar por terminado el contrato y exigir al prestatario que liquide el préstamo completo, cosa que será prácticamente imposible, entonces el prestamista procederá a rematar dicho inmueble y le seguirá cobrando al prestatario la diferencia entre la cantidad obtenida y el valor real del préstamo.
Tipos de interés
Entre las cláusulas que debe contener un contrato de hipoteca, esta la que especifique el tipo de interés que regirá durante toda la vida del préstamo, dichos tipos de interés pueden ser de tres modalidades:
Interés fijo, será el mismo tipo para toda la vida del crédito, puede generar la seguridad de que siempre sabemos cuánto hay que pagar, sin embargo actualmente muy pocas hipotecarias lo ofrecen.
Interés variable, es el tipo más utilizado actualmente, se basa en un índice de referencia, que usualmente es el Euríbor más un diferencial constante, esta tasa será revisada en periodos que pueden ser de 6 o 12 meses y cada vez que haya una revisión la cuota bajará o subirá según el comportamiento del índice.
Interés mixto, es una combinación de los anteriores, usualmente solo se aplica el interés fijo durante un periodo de 6 o 12 meses y el resto de la vida del crédito aplicará la tasa variable.
Comisiones
Todas las comisiones o contribuciones que afecten de modo alguno el préstamo, deben quedar establecidas en las cláusulas del contrato, ya sean de apertura, de amortización anticipada, de subrogación, novación, etc.
Contratación de productos vinculados
La institución deberá ser muy clara en el contrato sobre los productos asociados que el prestatario deberá adquirir para poder gozar de los mejores tipos de interés que ofrezca dicha entidad.
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