Para hablar sobre el tema de subrogación, lo primero que necesitamos es entender el término, ¿que significa subrogación?, a continuación les comparto un pequeño vídeo que nos da una definición de diccionario:
Parece muy simple y de hecho lo es, sustitución de una persona o de una cosa por otra, pero hablando de hipotecas, ¿qué persona o qué cosa es la que vamos a sustituir?
¿Decidiste que es el momento de cambiar?
En la subrogación de hipotecas, existen dos posibilidades:
- Subrogación de deudor
- Subrogación de acreedor
En el primer caso, tal como lo debes estar pensando, a quien vamos a sustituir es al deudor, ¿cuándo sucede esto?, cuando ya sea un particular o un promotor inmobiliario transfiere la deuda a otra persona, pero siempre con la misma entidad financiera, esto sucede básicamente en operaciones de compraventa, ejemplo, la propia empresa que te vende el inmueble, te dice que te va conseguir el crédito hipotecario con una determinada entidad financiera, la realidad es que esa empresa ya tiene previamente un crédito hipotecario con esa entidad y te lo va a subrogar a ti, con el beneficio de que en la operación de subrogación, la empresa que te transfiera la hipoteca no tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, desventaja para quién adquiere el bien subrogado, que no podrá elegir la entidad financiera con la que quiera contratar su hipoteca.
En el segundo caso, efectivamente, a quien sustituiremos es al acreedor, ¿cuándo se puede dar este supuesto?, esto depende mucho de la situación económica y de las fluctuaciones de las tasas que se utilizan como base para el cálculo de los préstamos hipotecarios, en algún momento tú puedes decidir cambiar tu crédito hipotecario de tasa fija a tasa variable o viceversa o cambiar tu entidad financiera por otra que te ofrezca condiciones de crédito más favorables, por ley las entidades que otorgan este tipo de créditos están obligadas a respetar tu decisión, sin embargo algunas de ellas te pueden cobrar una comisión de subrogación, al momento que las abandones, pero dicha comisión, también por ley, no puede ser superior al 0,50%, si la subrogación se efectúa dentro de los primeros cinco años del crédito o del 0,25%, si es del quinto año más un día, en adelante.
Algunas veces la entidad financiera que te otorgó el crédito, evita la subrogación ofreciéndote las mismas condiciones de la otra entidad a la que te quieres cambiar, lo cual es perfectamente válido y para ti es conveniente porque lograste el objetivo de tener mejores condiciones de tu crédito hipotecario.
Tal vez te preguntes, ¿no sería mejor conseguir un nuevo crédito y liquidar con este el anterior y empezar desde cero?, la respuesta es no, si utilizas la figura de la subrogación tienes la ventaja de que no tienes que hacer un nuevo registro de propiedad, se conserva el mismo, asimismo no tendrás que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos documentados, en cambio si lo haces como una operación nueva tendrás que incurrir nuevamente en el gasto de registro y en el pago del impuesto.
Ahora bien, no quiere decir que realizar una subrogación es gratuito, aún si la hipotecaria original no nos cobra ninguna comisión de subrogación, hay gastos que no podremos evitar, como el gasto notarial y el de gestoría, por otro lado, también es conveniente tomar en cuenta los productos vinculados que tengas que adquirir con la nueva financiera, porque estos también pueden resultar en otro gasto adicional, es decir, realizar una subrogación debe ser un movimiento muy bien calculado, para que no vaya a resultar que los gastos no compensen el beneficio de los intereses más bajos.
Una vez que ya encontramos un banco o financiera que nos ofrece mejores condiciones que las que tenemos actualmente, el procedimiento a seguir es el siguiente:
Acudimos a un notario, el cual comunicará a la entidad financiera actual la intención de llevar a cabo una subrogación de hipoteca y que certifique el importe del gasto de cancelación subrogatoria, dicha entidad tiene un plazo de 15 días, a partir de que se inicie el proceso, para ofrecer la igualación de las condiciones que ofrece la nueva entidad financiera, en caso de no presentar oferta alguna en el plazo indicado, se procederá a firmar ante el notario la subrogación de la hipoteca, la nueva entidad pagará el total de la deuda a la entidad anterior y se convertirá en nuestro nuevo acreedor.
Tú construyes tu futuro
Si contrataste tu crédito hipotecario en los momentos críticos que vivió España en 2007, 2008, valdría la pena que analices tus condiciones crediticias y que valores si las condiciones actuales te pueden ayudar a obtener una mejoría, que redunde en un menor pago de tu cuota mensual y por consiguiente en un mejor manejo de tu economía familiar.