Existe una posibilidad de cambiar de casa sin necesidad de malvender tu actual vivienda. Si ya has elegido tu próxima casa, e incluso has acordado un precio que no quieres dejar escapar, pero aún no has vendido la tuya, porque las pocas ofertas que has recibido eran a precios de derribo. La contratación de una hipoteca puente puede ser una solución.
La hipoteca puente o cambio de es un tipo de préstamo hipotecario que permite adquirir una nueva vivienda sin la necesidad de vender con prisas la actual.
Consiste en un sólo préstamo que se divide entre las dos garantías, la vivienda actual y la que quieres comprar, repartiendo el importe del préstamo entre las dos garantías . De esta manera, tenemos un plazo de entre 2 a 5 años para vender nuestra vivienda actual.
El banco te ofrece una cuota reducida que se adapte a tus necesidades durante los primeros años, para darte tiempo a vender tranquilamente. Esa cuota reducida puede ser de diferentes tipos:
- Carencia de capital: por la que pagarías sólo intereses por el total de la hipoteca durante el periodo de carencia.
- Cuota especial: durante los 2 primeros años se paga una cuota similar a la que pagaremos al haber vendido la primera casa. Del tercer al quinto año se pagaría una carencia normal si aún no se ha vendido la vivienda. Tenemos 5 años para vender.
Es posible incluir préstamos personales dentro de la hipoteca puente, es algo que se debe negociar con el banco, pero la viabilidad dependerá del recorrido de endeudamiento que te aporten tus ingresos y la valoración de inmuebles frente a la deuda ligada a la venta que tienes pendiente.
Ventajas y desventajas de las hipotecas puente
Las ventajas son:
- Aunque todavía no hayas vendido la vivienda actual, te permite adquirir una vivienda.
- Te ofrece un periodo de carencia inicial por lo que puedes pagar una cuota asequible.
Y las desventajas:
- Es más caro que comprar una vivienda después de vender la vivienda actual.
- Es posible que el precio de la nueva vivienda se fije a un valor más alto del que se puede conseguir por la venta de la vivienda actual.
- Si no consigues vender tu casa actual en el plazo estipulado, la hipoteca puente deberá modificarse con nuevas carencias, incrementando notablemente el coste total de la operación.
- Si la vivienda nueva está en construcción, y las obras no terminan antes del periodo de carencia de la hipoteca puente, te verás en la obligación de pagar por un préstamo sin poder disfrutar de la vivienda.
Gastos de constitución y requisitos para solicitarla
La contratación de una hipoteca puente tiene los mismos gastos que una hipoteca normal: comisión de apertura, estudio, tasación, notario, registro de la propiedad, gestoría y actos jurídicos documentados.
La mejor manera de realizar un cambio de casa, sobretodo si tienes un endeudamiento elevado, es vender primero tu casa. De esta forma evitarás pagar unos intereses elevados a corto y largo plazo puesto que las ofertas actuales de hipoteca puente tienen un tipo de interés variable superior al tipo medio de una hipoteca online.
Los requisitos para solicitar una hipoteca puente deberían ser los mismos, es decir que la cuota de préstamo no supere el 35% de los ingresos, financiar como máximo el 80% lo que supone una aportación mínima del 20% más gastos.
El precio de venta pactado con el banco dentro del crédito puente debe ser realista y ajustarse a las condiciones del mercado.
Otra alternativa es solicitar una hipoteca para las dos viviendas. Esto te puede interesar si estás mal de liquidez o cuando quieres financiar el 100% de la inversión y los gastos de compra de la nueva vivienda. También se podría mantener dos hipotecas, una sobre la primera y otra sobre la nueva.
Una de las ventajas de contratar una única hipoteca es que se reequilibra el plazo del reembolso total de la deuda, aunque tengas gastos por cancelación de una hipoteca para acceder a ellos.
Asimismo en cuanto a la viabilidad de la operación de compra de segunda vivienda sin vender la primera, puede que no tengas capacidad de pago para devolver la deuda pendiente de tu primera hipoteca en el plazo contratado más la nueva hipoteca, pero si que podría resultar factible el pago conjunto de ambas deudas en un nuevo plazo para ambas de 30 años por ejemplo y en una única cuota.
