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El tipo de interés en la hipoteca

17 julio, 2015

hipoteca2El tipo de interés es un índice hipotecario sumado a un diferencial, que sirve para definir el interés que pagaremos y por tanto la cuota mensual de nuestra hipoteca. Debemos elegir el diferencial más bajo combinado con el índice que más nos beneficia, y que normalmente es el Euribor.

Cuando contratas tu hipoteca, uno de los factores más complejos es el tipo de interés. Si vas a pedir una hipoteca con importe pequeño, y quieres saber lo que vas a pagar para toda la vida del préstamo, te interesa una hipoteca a tipo fijo; si por el contrario, necesitas solicitar un plazo alargado en el tiempo, te interesa una hipoteca de tipo variable, ya que suelen ir referenciadas al Euribor. Por tanto, el tipo de hipoteca varía en función de su tipo de interés.

Las hipotecas pueden ser de tres tipos principalmente:

  • Fija: si se aplica siempre el mismo tipo de interés pactado en el inicio del contrato.
  • Variable: cuando se aplica un tipo de interés resultado de sumar un diferencial al índice de referencia, por ejemplo al Euribor.
  • Mixta: cuando existe un plazo a interés fijo y otro variable, manteniendo por ejemplo durante un número de meses determinados un interés fijo, para posteriormente aplicar un interés variable.

¿Qué es mejor, una hipoteca con interés fijo o variable?

home-366927_640En España son más comunes las hipotecas de tipo variable, referenciadas al Euribor. Su funcionamiento es muy sencillo: aplican un diferencial determinado, negociado con el banco, que se suma a la media mensual del Euribor. En función de si el tipo de revisión es semestral o anual, el interés variará aplicando el nuevo valor del Euribor cada 6 o 12 meses.

En las hipotecas a tipo variable, el tipo de interés del préstamos se revisa de forma periódica según los términos establecidos en el contrato, y su trayectoria es el resultado de la evolución del mercado durante el periodo que más dure la amortización.

Este tipo de interés variable, permitirá beneficiarse de bajadas en la cuota cuando los tipos de interés caigan, por lo que se convierte en una opción interesante en estos escenarios. Aunque por el contrario, si el tipo de interés sube, la cuota mensual aumentará. Por este motivo, cuando se contrata un préstamo con tipo de interés variable hay que tener en cuenta que la cuota puede sufrir cambios importantes, y por tanto tenemos que calcular un margen para poder pagar esa cuota y la posible subida que pueda sufrir.

Los préstamos con el tipo de interés fijo son más caros, pero tienen la ventaja de permitirnos conocer de antemano la cantidad que vamos a pagar en cada una de las cuotas, ofreciendo una mayor tranquilidad y perspectiva financiera, sin tener que enfrentarnos a subidas imprevistas de las cuotas cuando los tipos de interés de mercado aumenten.

Se puede modificar el tipo de interés de la hipoteca tantas veces como quieras, y normalmente llevará implícito el cobro de una comisión. Si contratas una hipoteca con el tipo de interés fijo en importante que tengas en cuenta las siguientes comisiones:

  • Comisión por subrogación: por si quieres cambiarte a un préstamo con tipo variable y tu banco no te lo permite. El porcentaje máximo permitido es del 2,5%.
  • Compensación por riesgo del tipo de interés: es una comisión que se paga si al subrogarte el banco pierde dinero, como suele ser habitual. Lo mas normal es que se pacte un importe fijo que se aplica sobre el capital pendiente. Este porcentaje suele ser el 2,50%

¿Qué requisitos hay que cumplir para pedir una hipoteca a plazo fijo?

Los requisitos que exigen las entidades en el caso de las hipotecas a tipo fijo no difieren mucho de las hipotecas a tipo variable.

A nivel general se exige estabilidad de los ingresos periódicos, que el nivel de endeudamiento incluyendo la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35-40% y la aportación de como mínimo el 20% del valor de compra-venta de la vivienda.

A diferencia de una hipoteca a tipo variable, con una a tipo fijo es aún más difícil conseguir financiación superior al 80% del valor de tasación de la vivienda y plazos de amortización que traspasen los 30 años.