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Cancelación de hipoteca

17 julio, 2015

cambiar-hipoteca-de-bancoLa crisis no solo ha reducido drásticamente la firma de hipotecas sino también la cancelación de este tipo de préstamos.

Aunque cada vez son menos, los afortunados que pueden saldar esa carga financiera (bien porque les ha llegado la última letra o bien porque han vendido la vivienda) deben seguir una serie de pasos legales y correr con ciertos gastos para cerrar correctamente la operación, ya que es aconsejable realizar lo que se conoce como cancelación registral. Cancelar registralmente una hipoteca consiste en dejar constancia en el Registro de la Propiedad que su vivienda ha quedado libre de cargas tras la cancelación del préstamo hipotecario. Esta operación no es un trámite obligatorio, pero será necesario si decide vender la vivienda o desea solicitar un nuevo préstamo.

Es posible evitar costes mayores si en vez de solicitar los servicios de una gestoría los trámites los haces tú mismo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que así como cada hipoteca es diferente, también lo es el importe total de cada cancelación.

Decir adiós a la hipoteca puede llegar a suponer un alto coste. Este proceso conlleva una serie de papeleos que conviene conocer si se quiere evitar pagar más de lo necesario. La comisión por cancelación, el certificado de deuda cero o la firma de la escritura pública de cancelación del préstamo son algunos de los documentos necesarios para finiquitar esta deuda con el banco.

Pasos para cancelar una hipoteca

hypothecary-credit-149895_640Bancos y gestorías suelen ser los encargados de llevar a cabo la cancelación registral de una hipoteca. Sin embargo, es un trámite que puede realizar el propio consumidor. Para conseguir que un inmueble conste en el Registro de la Propiedad como “libre de cargas” es necesario seguir varios pasos:

  • Solicitar a la entidad financiera un certificado de deuda de saldo cero: este certificado demuestra que el préstamo ya ha sido pagado en su totalidad. Por la simple emisión de este certificado, la entidad no debe cobrar ninguna cantidad al cliente, según informa el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Deberás abonar al banco la cantidad pendiente y la comisión de cancelación. Se puede consultar a cuanto asciende esta cifra en el contrato de la hipoteca y en las escrituras. Una vez abonadas estas cantidades, se debe solicitar a la entidad que expida un certificado de deuda cero. Algunos bancos cobran por ello, aunque en teoría debería ser gratuito.
  • Entregar el certificado al Notario: se debe acudir a un notario con el certificado de liquidación y solicitar, además, la firma de la escritura de cancelación que tendrá que firmar también un representante de la entidad financiera. Con el certificado de deuda cero, el banco acude a la notaría para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo. Se puede acudir a cualquier notario y no es necesario que acuda el cliente. Este paso suele tener un coste.
  • Acudir a Hacienda: por otra parte, se debe acudir a Hacienda para solicitar la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La solicitud requiere el documento de liquidación Modelo 600 que se puede descargar directamente en la sede virtual de la Agencia Tributaria.
  • Acudir al Registro de la Propiedad: finalmente, el último paso consiste en inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad. Para ello hay que aportar la escritura de cancelación junto con la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En un plazo de no menos de 15 días, el registro avisa para retirar los documentos y liquidar la minuta.

Gastos por cancelación

La cancelación registral de una hipoteca lleva asociados una serie de gastos que es conveniente valorar. En función de éstos, podrás decidir si te interesa o no realizar la cancelación registral:

  • Comisión por cancelación: su coste dependerá del capital prestado. Suele oscilar entre un 0,25% y un 0,50%.
  • Gastos notariales y registrales: en la actualidad, la base sobre la que se aplica el arancel es sobre el capital inscrito inicialmente, es decir sobre el importe del préstamo solicitado en su día.

Costes que no deben cobrar notarios ni registradores

calculator-428294_640A pesar del aumento notorio en los gastos notariales y registrales, la nueva legislación establece claramente qué deben y qué no deben cobrar notarios y registradores por llevar a cabo este trámite. A continuación enumeramos los gastos que no corresponden a estos profesionales:

  • Notarios: las minutas de los notarios no podrán incluir gastos como “información registral”, “fax de comunicación al registro”, “certificado de cargas”, “obtención de certificaciones bancarias” o “búsqueda de antecedentes”
  • Registradores: estos no podrán incluir en sus honorarios conceptos como “certificación telemática”, “certificación gráfica y catastral”, “nota marginal geobase” o “nota informativa notario”.

En caso de que en su factura estuviera incluido alguno de estos conceptos podrá recurrir a la Dirección General de Recursos y del Notariado para pagar estrictamente lo que dicta la ley.