Hipotecas

Busca tu hipoteca ahora: ING Direct, Santander, BBVA, Banco Popular...

Cuando te ves en la situación de solicitar un préstamo hipotecario, normalmente te entran dudas sobre cuál será la que más te convenga.

Hay mucha información que nos llega a través de la publicidad con datos que no entendemos del todo bien, y que llega a confundirnos. No sabemos si lo que nos ofrecen en la entidad financiera es lo que nos conviene a nosotros o lo que le conviene al comercial para cubrir sus objetivos.

Hay algunas cosas que podemos conocer antes de solicitar una hipoteca, empezando por su concepto básico: una hipoteca es todo aquél préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y que suele contratarse para la compra de vivienda.

El tipo de interés de los préstamos hipotecarios o hipotecas suele ser bastante más bajo que el de los préstamos personales. Esto se debe a que el banco considera que corre menos riesgo al estar garantizado por un inmueble, ya sea un piso, una casa o cualquier otro.

Debes tener claro que la hipoteca se compone básicamente de tres elementos: plazo, interés e importe. Conociendo estos datos podrás calcular correctamente tu cuota y entender bien su funcionamiento:

  • Plazo, es el tiempo pactado con la entidad para devolver tu préstamo. Hemos llegado a ver hipotecas hasta 40 años.
  • Interés: es la parte de la cuota que se cobra el banco.
  • Importe: es el dinero prestado. Se concede en función del valor del inmueble y normalmente no supera el 80%. El Banco de España solo le permite a los bancos darte un máximo del 80% del precio del inmueble, es decir, si el inmueble que te quieres comprar cuesta 100.000 euros como mucho te pueden conceder la hipoteca por 80.000 euros. Pero si necesitas más financiación, puedes pedir un crédito personal para completar los gastos.

Gastos de las hipotecas y compraventa

Un dato muy importante que tienes que tener en cuenta es que el coste de una hipoteca no se limita únicamente al dinero que nos cobra el banco por el préstamo, sino que hay una serie de gastos administrativos e impuestos que pueden representar hasta el 15% del importe total del préstamo. Estos impuestos y gastos se generan tanto al realizar la compraventa como al constituir la hipoteca y son: notaría, registro, gestoría, tasación, IAJD e IVA.

El IVA actualmente está en un 10%. En el caso de que sea una hipoteca para vivienda de segunda mano, en lugar de IVA se pagará ITP, que varía según la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble, y oscila entre el 6% y el 10%.

En cuanto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) suele representar el 1% del importe escriturado, aunque también puede variar en función de la Comunidad Autónoma.

No tienes ninguna obligación de contratar la notaría y la tasadora que te ofrezca el banco. Si tienes otra opción puedes contratarla, pero si no, puedes delegar en el banco para estas gestiones informándote de los costes.

En qué debes fijarte principalmente al elegir tu hipoteca

Encontrar la mejor hipoteca no es fácil, ya que debes prestar atención a muchos factores que a simple vista se te pueden escapar. Estos son los puntos en los que te debes detener a la hora de elegir tu hipoteca:

  • Tipo de interés. Es un índice hipotecario sumado a un diferencial, que sirve para definir el interés que pagaremos y por tanto la cuota mensual de nuestra hipoteca. Debemos elegir el diferencial más bajo combinado con el índice que más nos beneficia, y que normalmente es el Euribor.
  • Cuota que pagaremos. Hay que tener mucho cuidado porque, especialmente en las hipotecas a tipo variable es un elemento muy volátil, y aunque en el banco nos prometan una cuota de 300€ al mes ésta puede doblarse o triplicarse en muchos supuestos (si había un interés inicial bajo, si había carencia de capital o si en un primer momento el Euríbor estaba muy bajo). Hay que pensar también en que la cuota no incluye el pago de impuestos locales o estatales, como el IBI, basuras, garaje, etc.
  • Porcentaje de financiación. Normalmente los bancos no conceden una financiación superior al 80% del valor de tasación de la vivienda. Si necesitamos un porcentaje mucho menor, el banco tiene un riesgo más bajo, así que podremos conseguir mejores condiciones. Y lo contrario sucede si necesitamos más de un 80%: en el supuesto de que nos la concedan, las condiciones pueden ser muy duras.
  • Comisiones. En este punto se puede y se debe negociar. Las comisiones más comunes son las de apertura y estudio (entre el 0% y el 1% normalmente), la comisión de amortización parcial o total, la de subrogación y la de novación (éstas nunca superiores al 0,50% los primeros 5 años y 0,25% después).
  • Comisiones de la cuenta asociada. Si no tienes cuenta en el banco en el que estás solicitando la hipoteca, te obligarán a abrir una. Debes informarte bien sobre las comisiones de esa cuenta ya que tendrás que tenerla durante muchos años.
  • Productos vinculados. En la mayoría de las ocasiones el banco te ofrece productos vinculados como seguros de vida y hogar, planes de pensiones, domiciliación de nómina y recibos. Infórmate bien antes de contratarlos y valora si merece la pena o no. Son interesantes algunos seguros como el de cobertura de desempleo, que se hacen cargo de las cuotas durante algunos meses. Si el banco puede hacer una oferta incluyendo el seguro obligatorio de la casa, también es interesante tenerlo en cuenta si el coste no es muy elevado.
  • Flexibilidad. En ocasiones los bancos ofrecen hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de pagar más o menos en ciertos momentos según nuestras necesidades. Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre. En general no son recomendables salvo que tengas una expectativa de mejora de ingresos a corto plazo.

En el momento de la firma hay que comprobar las condiciones particulares del préstamo, es decir, condiciones de cancelación, de subrogación, etc., para ver si refleja lo que el banco comunicó como oferta vinculante y está dentro de los parámetros legales.

Requisitos para pedir una hipoteca

A la hora de calcular si vas a poder pagar la hipoteca tienes que tener en cuenta tus ingresos netos mensuales, descontando los compromisos de pago que tengas regulares y dejándote un buen margen para los gastos cotidianos.

En general, tienes que poder pagar la cuota de la hipoteca con un tercio de tus ingresos netos mensuales, para que tengas un margen en el caso de hipotecas con tipo variable como el Euribor, y en años de subida de tipos te permitirá afrontar el pago de las cuotas.

La entidad financiera es quien tiene el dinero que necesitas y quien toma la decisión final de conceder o no la hipoteca. Para que te la concedan debes cumplir sus requisitos que se basan en los siguientes factores:

  1. Ahorros aportados: es muy difícil conseguir más de un 80% de financiación y los gastos, que son aproximadamente del 12%, corren por nuestra cuenta. Por tanto debes disponer del dinero ahorrado suficiente para afrontar esos gastos y el importe que resta hasta completar el total de la vivienda.
  2. Ingresos suficientes. El Banco de España no recomienda destinar más del 35% de los ingresos al pago de la hipoteca.
  3. Estabilidad laboral: el banco necesita cerciorarse de que seguirás pagando hasta el final del plazo pactado, por eso, si presentas un contrato indefinido tendrás más posibilidades de conseguir tu hipoteca.
  4. Avales: es cada vez mas común que el banco te exija un aval como garantía hipotecaria. Si tienes avales tendrás más facilidad para que te concedan la hipoteca. Recurrir a un aval supone mayor riesgo. Es probable que si no tienes un nivel alto de ingresos te pidan avalistas en la operación. No es recomendable incluir avalistas pues responderán en caso de impago con todos sus bienes. Lo aconsejable es que el banco, con la nueva normativa existente acepte la dación en pago como garantía, evitando así problemas legales en caso de embargo hipotecario. Actualmente pocas entidades aceptan la dación en pago, aunque en otros países como EEUU es práctica habitual. Si la hipoteca se solicita por varios intervinientes en la que se quiere garantizar un porcentaje de responsabilidad con crédito para cada uno, hay que asegurarse que en las condiciones de la escritura no aparezcan como deudores solidarios.

¿Hipoteca fija o variable?

Uno de los factores más complejos es el tipo de interés. El tipo de hipoteca varía en función de su tipo de interés. Si vas a pedir una hipoteca con importe pequeño y quieres saber lo que vas a pagar para toda la vida del préstamo, te interesa una hipoteca a tipo fijo; si necesitas solicitar un plazo alargado en el tiempo, te interesa una hipoteca de tipo variable, ya que suelen ir referenciadas al Euribor.

Los principales son tipos de hipoteca son tres:

  • Fija: cuando se aplica siempre el mismo tipo de interés pactado en un inicio
  • Variable: cuando se aplica un tipo de interés resultado de sumar un diferencial al índice de referencia, por ejemplo al Euribor.
  • Mixta: cuando existe un plazo a interés fijo y otro variable, manteniendo por ejemplo durante un número de meses determinados un interés fijo, para posteriormente aplicar un interés variable.

En España las hipotecas más comunes son las referenciadas al Euribor. Su funcionamiento es sencillo: aplican un diferencial determinado, negociado con el banco, que se suma a la media mensual del Euribor. Este interés variará aplicando el nuevo valor del Euribor cada 6 o 12 meses, en función de si el tipo de revisión es semestral o anual.

¿Cómo conseguir la mejor hipoteca?

Existen numerosos simuladores de hipotecas en internet. Es aconsejable que los utilices antes de iniciar los trámites en una u otra entidad porque te ayudará a tomar la decisión.

El desconocimiento puede hacer que contrates un producto que no te conviene, por eso es mejor informarte bien antes.

Finalidad de las hipotecas

Cuando solicitas una hipoteca a tu banco para adquirir un inmueble, lo haces con diferentes objetivos y finalidades, dependiendo de tus necesidades. Aquí te enumeramos las principales:

  1. Hipotecas para primera vivienda: éstas hipotecas son las que conceden la mayor parte de las entidades financieras. También son las más fáciles de conseguir básicamente por dos motivos:
    1. Las probabilidades de impago son menores.
    2. Es más fácil vender una vivienda en un núcleo urbano
  2. Hipotecas para segunda vivienda: son las hipotecas destinadas a financiar la compra de una segunda residencia. Alguno bancos están volviendo a ofrecer hipotecas para segunda vivienda, aunque para ello tienen unos requerimientos muy estrictos, como disponer de muy altos ingresos y mucho dinero ahorrado. Te ofrecen como máximo una financiación del 75% a un plazo inferior a 20 o 30 años como mucho.
  3. Hipotecas para pisos de banco: este tipo de préstamos hipotecarios no son más baratos que el resto, pero tienen una gran ventaja, y es que el banco te financia el 100% del valor de tasación del inmueble, algo muy útil para aquellos que no disponen de muchos ahorros. Las hipotecas de pisos de bancos son préstamos que financian la compra de una vivienda que sea de la propiedad de una inmobiliaria del banco.
  4. Hipotecas para construcción: son préstamos hipotecarios que están destinados a la compra de un terreno y la posterior construcción de una vivienda en el mismo. La mayoría de los bancos no ofrecen hipotecas con la finalidad exclusiva para construcción de vivienda, ya que suelen adaptar las características de los créditos hipotecarios para primera vivienda.
  5. Hipotecas para subrogación: con una subrogación de hipoteca se puede mejorar el tipo de interés aplicado o el plazo de amortización de hipoteca. Las hipotecas para subrogación tienen la finalidad de ayudar a los clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca y quieren cambiar de banco. Con una subrogación de hipoteca puedes mejorar el tipo de interés aplicado en la primera o el plazo de amortización que tenías. Es importante calcular el coste de la subrogación, y comprobar que lo podamos amortizar en poco tiempo.

¿Cómo encontrar las hipotecas más baratas?

Lo mejor es comparar. Tienes que tener en cuenta que seguramente la primera oferta que te hagan no será la más barata, y por tanto debes hacer una búsqueda por diferentes bancos para descubrir qué te ofrecen.

Para encontrar la hipoteca más barata no debes fijarte únicamente en el diferencial, porque las hipotecas que tienen intereses más bajos, a primera vista parecen más atractivas, pero suelen recuperar el dinero por otro lado, a través de comisiones y productos vinculados que te proporciona la propia entidad.

Por tanto, para encontrar la mejor hipoteca y sobretodo la que más te convenga, hay que tener en cuenta todas las características y compararlas con un mínimo de dos ofertas.

La hipoteca que mejor se adapte a ti será la que tenga un diferencial bajo, no cobre comisiones, no exija una vinculación excesiva con el banco y se adapte a tu perfil financiero.

Es una decisión importante, que no hay que tomar a la ligera y cuyas consecuencias te acompañarán durante unos cuantos años, así que tómate tu tiempo y elige bien.