hipotecaSi vas a comprarte una casa y vas a necesitar contratar una hipoteca, lo mejor es que te tomes un tiempo y pienses bien dónde la vas a solicitar.

Puede que la entidad bancaria donde tengas tus cuentas no sea la que mejores opciones te puede dar, así que debes investigar primero un poco antes de decidirte a dar el salto y pedir la hipoteca.

Consejos básicos para elegir tu hipoteca

Es posible que veas que hay ofertas similares en el mercado bancario, y no sepas por cual decidirte. Te vamos a dar algunos consejos que pueden ayudarte en esta importante decisión.

1.     El tipo de interés

interésDebes fijarte en el tipo de interés aplicado. A no ser que tu hipoteca sea por un importe pequeño y vayas a solicitarla por un plazo de unos pocos años, siempre te compensará una hipoteca con el tipo de interés variable, que suele ir referenciada al Euribor.

Tienes que intentar que el diferencial sea lo más bajo posible. Para elegir el mejor, puedes consultar los diferentes comparadores de hipotecas que existen en Internet.

La mayoría de las hipotecas con el tipo de interés variable te obligan a pasar unos primeros años con una carencia, que supone que solo pagas intereses, como si fuera una hipoteca a plazo fijo durante los dos o tres primeros años. Ahora mismo no compensa porque los valores del Euribor están en mínimos, y esto encarecería la operación.

El tema de la cláusula suelo es importante, ya que impediría que pagaras menos cuando bajara el Euribor. Es un punto que debes negociar y atar bien antes de firmar tu hipoteca, y no verte en unos años en la situación de que aunque tu hipoteca está referenciada al Euribor, y el Euribor está muy bajo, tu cláusula suelo no te permite bajar de cierto punto, perdiendo la posibilidad de que te baje el precio de la cuota debido a esa cláusula.

2.     La financiación

En la mayoría de las entidades bancarias se puede conseguir como máximo el 80% del valor de la tasación de la vivienda. Aunque en ocasiones puedes encontrar financiación para el 100% sobre todo cuando la vivienda a la que pretendes acceder es un piso de banco.

Como ya hemos explicado en otras ocasiones, los pisos de bancos tienen mejores condiciones en cuanto a la concesión de las hipotecas, siendo más fácil que te concedan la tuya si es para uno de sus pisos es stock, y consiguiendo unas condiciones mejores, con descuentos, financiación al 100% e incluso oferta para los gastos iniciales de la compra-venta (notaría, gestoría, etc.).

3.     Plazo de amortización

Es el tiempo en el que te comprometes a devolver el dinero que has pedido prestado para la compra de la vivienda, más los intereses y gastos.

Punto muy importante a tener en cuenta ya que supondrá tu cadena con el banco durante la vida del préstamo. En los mejores tiempos, antes de la crisis encontrábamos ofertas hasta de 40 años. La mayoría de las entidades ofrecen ahora sus hipotecas con un plazo de amortización de 30 años.

Ten en cuenta que cuanto más largo sea el plazo, más baja será tu cuota, pero a la larga pagarás más, porque los intereses aumentan.

Lo mejor es terminar de pagar cuanto antes, por tanto debes intentar encontrar el equilibrio entre la cuota más asequible que te puedas permitir y el menor plazo posible.

4.     Comisiones

ampliacion_hipotecaEs cierto que cada vez son más las entidades bancarias que ofrecen constantemente productos sin comisiones, entre ellos las hipotecas. Ten en cuenta que el banco nunca va a perder dinero por lo que si no te cobra comisiones de algún tipo, probablemente te cobrará intereses de otro.

Puedes encontrar hipotecas sin comisión de apertura, que te pueden ayudar ya que al principio los gastos vienen por todas partes, así que si te puedes librar de alguno de ellos, mejor.

También es posible negociar con el banco el tema de las comisiones, ya que es algo muy flexible y te puede ayudar a bajar, aunque sea un poco, la cuota. Es interesante conseguir negociar bien la comisión de subrogación, porque al firmar tu hipoteca estarás vinculado al banco durante muchos años y, si en un momento determinado, hay otra entidad que pueda ofrecerte mejores condiciones querrás cambiarte. Para esto será necesario tener una comisión de subrogación del 0% que te libere de tu banco cuando tu quieras, o puedas permitírtelo.

Otra comisión interesante de negociar es la comisión por novación. Si en unos años quieres cambiar algo de tu hipoteca, como el plazo por ejemplo, es muy aconsejable haber negociado la comisión por novación en el momento de la firma del préstamo, para que el gasto sea el mínimo.

En cualquier caso, a la hora de firmar una hipoteca, debes asegurarte de que las comisiones que te están ofreciendo son las mínimas.

5.     Productos vinculados

Las entidades bancarias suelen incluir en sus ofertas hipotecarias la contratación de determinados productos vinculados. Si contratas el seguro de hogar, te baja el diferencial un 0,01% por ejemplo, y así con diferentes productos.

prestamos4Debes saber que no estás obligado a contratar estos productos vinculados con tu banco, pero sí es posible, que te compense hacerlo, ya que el precio a lo mejor es más económico que si lo contratas por tu cuenta, y de regalo te llevas un pequeño descuento en la cuota.

Intenta enterarte bien de qué productos vinculados lleva la oferta del crédito hipotecario, porque puede que algunos no te interese contratarlos porque ya los tienes por otro lado, y en definitiva, la oferta que te ha atraído hasta esa entidad, no es tal.

Lo que debes hacer primero es asegurarte de cuáles son esos productos vinculados, y si te interesa adquirirlos o no. Calcula el importe de tu cuota con los productos y sin ellos, porque puede que la rebaja no sea tan importante como el gasto que te puede suponer la contratación de determinados servicios. Dedícale un tiempo a esto porque ten en cuenta que supondrá un importe a sumar en tu cuota.

Aunque no siempre los productos vinculados son seguros o planes de pensiones. También te pueden pedir que al contratar la hipoteca debes tener domiciliada la nómina, las tarjetas bancarias, etc.

En definitiva, asegúrate bien de saber cuáles son los productos vinculados a tu oferta, cuál es el precio de cada uno de ellos, cuándo los tienes que pagar (cada mes, semestral, al año) y sobre todo, durante cuanto tiempo tendrás que mantener los contratos de estos productos.

Las cinco hipotecas más baratas sin comisiones

A continuación te mostramos un listado con las cinco hipotecas más económicas y sin comisiones para comprar tu vivienda este verano.

 

Hipoteca y banco Interés Vinculación Ingresos Mínimos
Hipoteca Santander Euribor + 1,25% - Nómina + tarjeta débito- Seguro de Hogar- Seguro de Vida 2.000 euros entre todos los titulares
Hipoteca Naranja ING Direct Euribor + 1,29% - Nómina- Seguro de Hogar- Seguro de Vida 600 euros
Hipoteca Unoe Euribor + 1,30% - Nómina- Seguro de Hogar- Seguro de Vida 600 euros
Ecohipoteca Triodos Bank Euribor + 1,35% - Nómina + tarjetas- Seguro de Hogar- Seguro de Vida Sin determinar
Hipoteca Sin Más Bankinter Euribor + 1,50% - Nómina- Seguro de Hogar- Seguro de Vida 2.000 euros entre todos los titulares

Cuando compras una vivienda debes calcular que el precio de la misma no es todo lo que vas a pagar, sino que, aunque te concedan el préstamo, debido a los gastos que se generan, te veras en la situación de tener que poder dinero de tu propio bolsillo para poder acceder a la vivienda.

Gastos de la hipoteca y compra-venta

Como ya hemos dicho por lo general, los bancos suelen conceder las hipotecas por un importe del 80% de la tasación de la vivienda. Y eso quiere decir que el 20% restante más los gastos tienes que ponerlos de tu bolsillo.

TresCerditosHuchaEn ocasiones es posible que te ofrezcan una financiación superior al 80%, incluso llegando al 100%, pero ya hemos visto que eso es muy difícil, y que sólo se suele dar en casos de compra-venta de pisos de bancos.

Los gastos que se generan con la contratación de un préstamo hipotecario se tienen que tener en cuenta a la hora de calcular el precio de la casa, ya que pueden suponer un coste adicional de un 10% más. Podemos dividir estos gastos entre impuestos y gastos administrativos.

La constitución de la hipoteca conlleva unos gastos de notaría, registro, gestoría, tasación y la nota simple del registro de la propiedad. Además se debe pagar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Los trámites de la compra-venta de la vivienda en sí llevan unos gastos fijos de notaría, registro y gestoría, además de los impuestos: IVA o Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados.

El IVA, es el impuesto más costoso, ya que supone un 10% del importe de la escritura de compra. Aunque sólo se paga para viviendas de nueva construcción.

El ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, constituye el 10% del importe escriturado y sólo se deberá afrontar en el caso de adquirir una vivienda de segunda mano.

El IAJD, es el de menor coste, ya que suele ser de un 1% del importe escriturado, aunque este impuesto varía según la comunidad autónoma.